在多个大城市中，有一个耐人寻味的现象正悄然上演：中介发布的房源数量明显锐减。特别是在杭州挂牌减少了近40%，广州减幅为32%，上海也下滑了31%，北京则减少了27%，成都的挂牌量更是下降了26%。乍一看，似乎市场上的房子已经销售一空，然而，深入查看成交数据，情况远比表面复杂：这实际上是房东们主动将房源从中介撤下的结果。这个现象在行业里被称为“挂牌量”，它与“成交量”并不是相同的轨迹。根据易居研究院的数据，北京、上海、广州和深圳等重点城市的挂牌量合计比历史高峰减少了大约28万套，数字颇为显著。尽管如此，同期二手房成交量却并未受到影响。今年9月前20天，20个重点城市的二手房成交套数同比增长了13.1%。

面对这样的局面，可以总结为一条：有意卖房的人正在选择等待。为何愿意等待？这背后的原因并不难理解。由于首付几年前就已支付完毕，月供金额基本固定，并且近两年来贷款利率持续下调。因此，许多房主宁愿将房子留着，日子照样可以过得舒适。此外，部分家庭希望将房屋留给孩子结婚使用，或是选择出租，这使得他们撤回挂牌的决定显得尤为简单。若从价格角度来看，市场的分化现象愈加明显。国家统计局最新发布的70城数据中，上海新房环比上涨了0.4%，深圳上涨0.2%，而北京却微降0.2%，三线城市的房价同样下滑0.2%。

当我们讨论房价时，一线与三线城市的情况已大相径庭。同样的趋势也反映在同比数据中。一线新房仅下跌了不到一个百分点，而二、三线城市的跌幅则分别达到2.7%及4.1%；在二手房市场方面，一线城市平均跌幅为2.7%，而二、三线的跌幅则高达4.9%和5.6%。时至五六年前，以上市场变化的曲线几乎是一致的，而如今，这一差距已拉开至数个百分点。全国的整体趋势确实呈现下探的状态，这是一个不容忽视的事实。根据百城二手住宅均价的数据显示，目前均价约为12500元每平方米，环比小幅下跌0.45%，同比则下跌了7.08%。换算成普通家庭的说法，就是一套100平方米的房子，过去一年价格缩水超过七万元，这也是中老年人最关心的现实考量。但单纯关注下跌数字并不足以反映市场的整体走向。 球盟会

更为深刻的变化在于，市场上出售房屋的主体发生了变化。今年前八个月，全国二手房网签面积已经连续几个月超越新房。中指研究院的数据表明，在30个重点城市中，二手住宅交易占比已高达68%。也就是说，交易中有超过七成的房源是二手房，过去市场的主导者——开发商，如今已被数以百万计的房东所替代，个体的意愿开始占据主导。部分房东不肯松口，固守当年买入的价格；有些房东则随邻居成交价格轻微调整，甚至有些房源悬挂半年後又撤回。定价的权力从单一的开发公司向每个家庭转移，市场的角色和格局随之改变。

这一变化引发了一个重要的思考：房子究竟是资产还是消费品？在过去的二十年里，广大消费者心中普遍认同房屋作为资产的价值，认为其本身在增值，而不在于是否能产生现金流。然而，当房子不再增值时，是否能带来租金回报便成了唯一的衡量标准。根据中指研究院对50个城市的统计，平均租金房价比已达2.28%。从不同城市来看，一线城市为1.67%，二线城市为2.37%，三、四线城市为2.17%。这一数据单独看或许无感，若与其他理财产品对比，尤其显得颇有分量。目前，十年期国债收益率约为1.68%，而大型国家银行三年期定存利率仅为1.25%。这表明，部分城市的出租回报率已经超越了国债收益，这种情况在之前的很多年中并未出现过。这意味着，不少房产开始被重新审视，逐渐变得像一只能生蛋的母鸡。

当然，这样的分析也须考虑到诸如空置期、物业费、以及维修折旧等因素。扣除这些后，真正的租金回报在一线城市并不乐观，1.67%的回报率需再减去一部分。然而，一些核心区域的老破小房源，其租售比有望达到了2.67%，而在成都，竟能达到3.80%。其根本原因并不在于租金水平的高低，而是因房价本身相对便宜。此外，值得关注的是，个人房贷的最长期限已从30年延长至40年。根据中信证券的估算，延长期限后，月供的数额已低于市场租金。然而，年限越长，支付的总利息也会显著增加，这样的变化意义深远，不能仅仅看每月的轻松负担，而得考虑整体成本。 球盟会

对于市场未来的稳定性，各家机构的看法并不尽相同。中信证券近期预测，到2027年春节前后，房价可能会在较广范围内停止下滑。中金则认为一线及强二线城市会优先回暖。摩根士丹利指出，此次调整已经进入第六年，临近尾声，但真正的全面企稳仍需时日。高盛持相对保守的态度，认为上海和深圳的核心区域在去年底已经触底，然而全国范围内的全面触底还需等到2027年中。瑞银则将这个时间点推得更远。尽管各小机构的观点各异，唯一的共识是：没有任何机构预判全国房地产市场将迎来普遍上涨，也没有机构大胆预测一线城市将会大幅下跌。

今年前八个月，全国房地产开发投资较去年同比下滑了19.9%，到位资金减少了21.0%，商品房的销售面积则降幅达到12.1%。这一新房市场的萎缩是面临的真实压力，这是一个无法忽视的背景。对于普通家庭而言，自家的房子情况究竟如何呢？有三个扎实的问题可以帮助解答：第一，该城市的房源需要多少个月才能消化完库存。根据5月末的数据，一线城市为13.3个月，二线城市为23.6个月，三四线城市则为32.4个月。业内普遍将18个月视为分水岭，显然三、四线城市依然承受着显著压力。第二，房子的净租金回报是否能持续跑赢十年期国债。如果能高于国债，则它仍旧被视为资产；反之，则需按消费品来看待。第三，房价下滑的情况下，房东是主动撤牌还是继续挂牌。如果选择撤牌，说明他们依然看待房产作为资产；若持续挂牌，则可能是清仓处置的信号。

市场并非失灵，而是正在重新学习如何为房子贴上标签。虽然挂牌量减少，但这并不意味着市场的消亡。 球盟会